Comparador de Garantias Locatícias
Caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização.
As garantias de locação previstas em lei são caução, fiador, seguro-fiança e título de capitalização — só uma por contrato. Compare custo e exigências de cada uma.
Por Equipe Pilota Imóveis · Atualizado em junho de 2026
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Tabela comparativa das garantias locatícias
As quatro modalidades admitidas pela Lei 8.245/91 (art. 37), lado a lado, com custo, como funciona, prós e contras.
| Garantia | Custo para o inquilino | Como funciona | Prós | Contras |
|---|---|---|---|---|
| Caução (depósito) | Sem mensalidade — imobiliza até 3 aluguéis; o dinheiro rende na poupança | O locatário deposita um valor como garantia. Em dinheiro, a caução não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e fica em caderneta de poupança, sendo devolvida com os rendimentos ao fim da locação, salvo débitos (art. 38 da Lei 8.245/91). Também pode ser em bens móveis ou imóveis. |
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| Fiador | Custo zero para o inquilino | Uma terceira pessoa (o fiador) se responsabiliza pelas obrigações do contrato caso o inquilino não pague. Em geral exige-se fiador com imóvel próprio na mesma praça e idoneidade financeira, comprovada em análise de crédito. |
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| Seguro-fiança | Mensalidade ou anuidade (cerca de 1 a 1,5 aluguel por ano, varia por seguradora) | O inquilino contrata um seguro junto a uma seguradora (Porto, Tokio Marine, entre outras), que cobre o locador em caso de inadimplência. A aprovação depende de análise de crédito da seguradora, costuma ser rápida e dispensa fiador. |
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| Título de capitalização | Aporte único resgatável ao fim — sem mensalidade | O inquilino adquire um título de capitalização no valor exigido (geralmente alguns aluguéis), que fica retido como garantia durante o contrato e é resgatado ao final, com baixo rendimento. Dispensa fiador e não tem mensalidade. |
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Conteúdo informativo baseado na Lei nº 8.245/91. Custos e condições do seguro-fiança e do título de capitalização variam por seguradora/instituição. A recomendação do quiz é uma sugestão automática conforme suas respostas, não uma indicação financeira ou jurídica.
As 4 garantias do aluguel, uma a uma
Caução (depósito)
O locatário deposita um valor como garantia. Em dinheiro, a caução não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e fica em caderneta de poupança, sendo devolvida com os rendimentos ao fim da locação, salvo débitos (art. 38 da Lei 8.245/91). Também pode ser em bens móveis ou imóveis.
Prós
- Sem custo recorrente para o inquilino
- Simples de contratar, sem análise de terceiros
- Resgatável (devolvido com rendimentos da poupança) ao fim do contrato
Contras
- Imobiliza capital do inquilino no começo
- Cobertura limitada a três aluguéis (art. 38)
- Não cobre danos ou encargos acima do valor depositado
Custo para o inquilino: Sem mensalidade — imobiliza até 3 aluguéis; o dinheiro rende na poupança
Fiador
Uma terceira pessoa (o fiador) se responsabiliza pelas obrigações do contrato caso o inquilino não pague. Em geral exige-se fiador com imóvel próprio na mesma praça e idoneidade financeira, comprovada em análise de crédito.
Prós
- Sem desembolso para o inquilino
- Modalidade tradicional, aceita amplamente
- Não imobiliza caixa do locatário
Contras
- Difícil encontrar alguém disposto a ser fiador
- Exige fiador com imóvel próprio e idoneidade (análise burocrática)
- Expõe o patrimônio do fiador em caso de inadimplência
Custo para o inquilino: Custo zero para o inquilino
Seguro-fiança
O inquilino contrata um seguro junto a uma seguradora (Porto, Tokio Marine, entre outras), que cobre o locador em caso de inadimplência. A aprovação depende de análise de crédito da seguradora, costuma ser rápida e dispensa fiador.
Prós
- Aprovação rápida, sem precisar de fiador
- Cobre aluguel, encargos (IPTU, condomínio) e, conforme a apólice, danos ao imóvel
- Não imobiliza capital do inquilino
Contras
- Custo recorrente (mensal ou anual)
- Valor pago não é resgatável ao fim do contrato
- Sujeito à aprovação de crédito pela seguradora
Custo para o inquilino: Mensalidade ou anuidade (cerca de 1 a 1,5 aluguel por ano, varia por seguradora)
Título de capitalização
O inquilino adquire um título de capitalização no valor exigido (geralmente alguns aluguéis), que fica retido como garantia durante o contrato e é resgatado ao final, com baixo rendimento. Dispensa fiador e não tem mensalidade.
Prós
- Dispensa fiador
- Valor é devolvido (resgatado) ao fim do contrato
- Sem mensalidade recorrente
Contras
- Imobiliza capital do inquilino no início
- Rendimento baixo durante o período
- Exige capacidade de aportar o valor exigido de uma vez
Custo para o inquilino: Aporte único resgatável ao fim — sem mensalidade
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Conhecer a PilotaO que é garantia locatícia e por que o locador exige (Lei 8.245/91)
Garantia locatícia é a segurança que o locador pode exigir para cobrir inadimplência (aluguel e encargos) ou danos ao imóvel durante a locação. A Lei 8.245/91, no art. 37, prevê as modalidades — caução, fiança (fiador), seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo —, sendo o título de capitalização usado no mercado como caução. O parágrafo único do art. 37 veda exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A garantia escolhida vira cláusula do contrato e responde pelas obrigações em caso de descumprimento.
Como funciona cada garantia segundo a lei (arts. 38 a 42)
A caução (art. 38) pode recair sobre bens móveis ou imóveis ou ser em dinheiro — e, em dinheiro, não pode exceder três meses de aluguel, devendo ser depositada em poupança e revertida ao locatário com os rendimentos ao fim, salvo débitos. A fiança (arts. 39-40) garante todas as obrigações até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogado. O seguro de fiança locatícia (art. 41) deve abranger a totalidade das obrigações do locatário. A cessão fiduciária de quotas de fundo (art. 42) é a quarta modalidade legal. Por isso o locador define uma única garantia no contrato, conforme o perfil do inquilino.
Perguntas frequentes
Quais são as garantias de aluguel?
A Lei 8.245/91 (art. 37) admite quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiador (fiança), seguro-fiança e título de capitalização. O locador pode exigir apenas uma delas por contrato — não é permitido acumular garantias.
Qual a melhor garantia de aluguel?
Depende do perfil: caução para quem tem reserva e quer o menor custo (sem mensalidade, limitada a 3 aluguéis); fiador para quem tem alguém qualificado disposto (custo zero, mas burocrático); seguro-fiança para aprovação rápida sem fiador, cobrindo aluguel, encargos e danos; e título de capitalização como alternativa resgatável ao seguro, sem fiador e sem mensalidade.
Caução, fiador ou seguro-fiança: qual escolher?
A caução tem custo zero recorrente, mas imobiliza até 3 aluguéis e é resgatável ao fim. O fiador não exige desembolso do inquilino, porém depende de alguém com imóvel próprio e idoneidade. O seguro-fiança dispensa fiador e aprova rápido, cobrindo aluguel e encargos, ao custo de uma mensalidade. Escolha pela prioridade: menor custo (caução), sem desembolso (fiador) ou rapidez sem fiador (seguro-fiança).
O locador pode exigir mais de uma garantia?
Não. A Lei 8.245/91 (art. 37, parágrafo único) proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação; a exigência de garantia dupla é nula. O locador escolhe uma — caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização.
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Aviso: conteúdo informativo baseado na legislação vigente, sem constituir consultoria jurídica. Regras e valores podem mudar — confirme na fonte oficial e, em caso de dúvida, consulte um profissional.