Quem Paga o Quê no Aluguel
Despesas do locador e do locatário (Lei 8.245/91).
Em regra, o locatário paga despesas de uso (aluguel, condomínio ordinário, IPTU se previsto) e o locador as estruturais (condomínio extraordinário, IPTU sem previsão). Veja a divisão item a item.
Por Equipe Pilota Imóveis · Atualizado em junho de 2026
Tabela de responsabilidades do aluguel
5 do inquilino · 7 do proprietário · 4 dependem do contrato. Leitura livre; baixe o checklist em PDF para anexar ao contrato.
Despesas do locatário (inquilino)
Despesas de uso e consumo do dia a dia (art. 23 da Lei 8.245/91).
| Despesa | Quem paga | Base legal (Lei 8.245/91) |
|---|---|---|
| Aluguel | Locatário | Art. 23, I — obrigação principal do locatário: pagar pontualmente o aluguel. |
| Condomínio ordinário (limpeza, água comum, salários de funcionários, conservação de rotina) | Locatário | Art. 23, XII e §1º — despesas ordinárias de uso e manutenção do dia a dia são do locatário. |
| Pintura interna / reparo de danos causados pelo inquilino | Locatário | Art. 23, III — o locatário deve conservar e devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. |
| Pequenos reparos de uso e manutenção corrente (troca de lâmpada, vedação, pequenos consertos) | Locatário | Art. 23, III — a conservação decorrente do uso corrente cabe ao locatário. |
| Taxas de consumo — água, luz e gás individuais | Locatário | Art. 23, VIII — as despesas de consumo do ocupante são do locatário. |
Despesas do locador (proprietário)
Despesas estruturais, extraordinárias e da administração (art. 22 da Lei 8.245/91).
| Despesa | Quem paga | Base legal (Lei 8.245/91) |
|---|---|---|
| Condomínio extraordinário (obras na estrutura, reforma, instalação de equipamentos, fundo de reserva) | Locador | Art. 22, X e art. 23, §1º — benfeitorias, melhorias e despesas estruturais que valorizam o imóvel são do locador. |
| Fundo de reserva do condomínio | Locador | Art. 22, X e art. 23, §1º — integra as despesas extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. |
| Pintura externa / fachada por deterioração natural | Locador | Art. 22, I — o locador deve entregar e manter o imóvel em estado de servir ao uso; o desgaste natural é do proprietário. |
| Reparos estruturais (telhado, hidráulica, elétrica, infiltração estrutural) | Locador | Art. 22, I e IV — manter a forma e o destino do imóvel e mantê-lo apto ao uso é dever do locador. |
| Taxa de administração da imobiliária | Locador | Art. 22, VII — é despesa de quem contrata a administração do imóvel: o locador. |
| Despesas de cobrança e de recibos | Locador | Art. 22, VII — encargos da administração e cobrança do aluguel cabem ao locador. |
| Benfeitorias necessárias | Locador | Art. 35 — as benfeitorias necessárias são indenizáveis; as úteis, somente se autorizadas. O custo da estrutura é do proprietário. |
Depende do que diz o contrato
Itens repassáveis por cláusula expressa — sem ela, ficam com o proprietário.
| Despesa | Quem paga | Base legal (Lei 8.245/91) |
|---|---|---|
| IPTU | Depende do contrato | Art. 22, VIII e art. 25 — tributo do proprietário por natureza; repassável ao inquilino se houver cláusula expressa no contrato. Com cláusula, paga o inquilino; sem cláusula, o proprietário. |
| Seguro contra incêndio (seguro do imóvel) | Depende do contrato | Art. 22, VIII — despesa de proteção do imóvel; costuma ser repassada ao inquilino quando o contrato prevê. Sem previsão contratual, é do locador. |
| Taxa de lixo / coleta vinculada ao imóvel | Depende do contrato | Art. 22, VIII e art. 25 — tributo/taxa que incide sobre o imóvel; segue a mesma lógica do IPTU: repassável ao inquilino por cláusula, do proprietário sem cláusula. |
| Multa por atraso ou quebra de contrato | Depende do contrato | Art. 4º e cláusula contratual — paga quem deu causa, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido. |
Tabela completa: quem paga cada despesa no aluguel
Todas as despesas em uma única tabela, com a base legal de cada linha (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
| Despesa | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Aluguel | Locatário (inquilino) | Art. 23, I — obrigação principal do locatário: pagar pontualmente o aluguel. |
| IPTU | Depende do contrato | Art. 22, VIII e art. 25 — tributo do proprietário por natureza; repassável ao inquilino se houver cláusula expressa no contrato. Com cláusula, paga o inquilino; sem cláusula, o proprietário. |
| Condomínio ordinário (limpeza, água comum, salários de funcionários, conservação de rotina) | Locatário (inquilino) | Art. 23, XII e §1º — despesas ordinárias de uso e manutenção do dia a dia são do locatário. |
| Condomínio extraordinário (obras na estrutura, reforma, instalação de equipamentos, fundo de reserva) | Locador (proprietário) | Art. 22, X e art. 23, §1º — benfeitorias, melhorias e despesas estruturais que valorizam o imóvel são do locador. |
| Fundo de reserva do condomínio | Locador (proprietário) | Art. 22, X e art. 23, §1º — integra as despesas extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. |
| Seguro contra incêndio (seguro do imóvel) | Depende do contrato | Art. 22, VIII — despesa de proteção do imóvel; costuma ser repassada ao inquilino quando o contrato prevê. Sem previsão contratual, é do locador. |
| Pintura externa / fachada por deterioração natural | Locador (proprietário) | Art. 22, I — o locador deve entregar e manter o imóvel em estado de servir ao uso; o desgaste natural é do proprietário. |
| Pintura interna / reparo de danos causados pelo inquilino | Locatário (inquilino) | Art. 23, III — o locatário deve conservar e devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. |
| Reparos estruturais (telhado, hidráulica, elétrica, infiltração estrutural) | Locador (proprietário) | Art. 22, I e IV — manter a forma e o destino do imóvel e mantê-lo apto ao uso é dever do locador. |
| Pequenos reparos de uso e manutenção corrente (troca de lâmpada, vedação, pequenos consertos) | Locatário (inquilino) | Art. 23, III — a conservação decorrente do uso corrente cabe ao locatário. |
| Taxas de consumo — água, luz e gás individuais | Locatário (inquilino) | Art. 23, VIII — as despesas de consumo do ocupante são do locatário. |
| Taxa de lixo / coleta vinculada ao imóvel | Depende do contrato | Art. 22, VIII e art. 25 — tributo/taxa que incide sobre o imóvel; segue a mesma lógica do IPTU: repassável ao inquilino por cláusula, do proprietário sem cláusula. |
| Taxa de administração da imobiliária | Locador (proprietário) | Art. 22, VII — é despesa de quem contrata a administração do imóvel: o locador. |
| Despesas de cobrança e de recibos | Locador (proprietário) | Art. 22, VII — encargos da administração e cobrança do aluguel cabem ao locador. |
| Benfeitorias necessárias | Locador (proprietário) | Art. 35 — as benfeitorias necessárias são indenizáveis; as úteis, somente se autorizadas. O custo da estrutura é do proprietário. |
| Multa por atraso ou quebra de contrato | Depende do contrato | Art. 4º e cláusula contratual — paga quem deu causa, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido. |
Conteúdo informativo baseado na Lei nº 8.245/91. Cláusulas contratuais específicas podem alterar a responsabilidade de algumas despesas (ex.: IPTU e seguro-incêndio). Em caso de conflito, consulte o contrato e, se necessário, um advogado.
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Conhecer a PilotaObrigações do locador: o que diz o art. 22 da Lei 8.245/91
O art. 22 lista o que cabe ao locador (proprietário): entregar o imóvel em estado de servir ao uso e mantê-lo nessa condição, responder por vícios anteriores à locação, garantir o uso pacífico, pagar as despesas extraordinárias de condomínio (obras, estrutura, fundo de reserva), as taxas de administração e os tributos sobre o imóvel — incluindo o IPTU, salvo disposição contratual em contrário. Em resumo, as despesas estruturais e extraordinárias do imóvel são do dono.
Obrigações do locatário: o que diz o art. 23 da Lei 8.245/91
O art. 23 reúne o que cabe ao locatário (inquilino): pagar pontualmente o aluguel e os encargos do contrato, inclusive as despesas ordinárias de condomínio (rotina do dia a dia); usar o imóvel para o fim contratado; conservá-lo e devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal; e pagar as taxas de consumo (água, luz, gás). Em resumo, as despesas de uso e consumo do dia a dia são de quem ocupa o imóvel.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU, o inquilino ou o proprietário?
Por natureza, o IPTU é tributo do proprietário, mas a Lei 8.245/91 permite repassá-lo ao inquilino por cláusula contratual. Com cláusula expressa, paga o inquilino; sem cláusula, paga o proprietário (art. 22, VIII e art. 25).
Quem paga o condomínio no aluguel?
O inquilino paga o condomínio ordinário (rotina: limpeza, água comum, salários de funcionários, conservação); o proprietário paga o extraordinário (obras na estrutura, fundo de reserva, instalação de equipamentos), conforme os arts. 23, §1º e 22, X da Lei 8.245/91.
Quem paga a pintura ao sair do imóvel?
A pintura por desgaste natural é do locador; a pintura para reparar danos causados pelo inquilino é do inquilino, que deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo a deterioração decorrente do uso normal (art. 23, III).
Quem paga reparos no imóvel alugado?
Os reparos estruturais (telhado, hidráulica, elétrica, infiltração estrutural) são do locador, que deve manter o imóvel apto ao uso (art. 22, I e IV). Os pequenos reparos de uso corrente — troca de lâmpada, vedação, pequenos consertos — são do inquilino (art. 23, III).
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Aviso: conteúdo informativo baseado na legislação vigente, sem constituir consultoria jurídica. Regras e valores podem mudar — confirme na fonte oficial e, em caso de dúvida, consulte um profissional.