Verificador de IBS/CBS na Locação
Você vai pagar IBS/CBS sobre aluguel? (LC 214/2025)
Na Reforma Tributária, a pessoa física só vira contribuinte de IBS/CBS sobre locação se, cumulativamente, receber mais de R$ 240 mil/ano de aluguel E tiver mais de 3 imóveis alugados. Verifique seu caso.
Por Equipe Pilota Imóveis · Atualizado em junho de 2026
Verifique o seu caso
Responda 2 perguntas e veja se você vira contribuinte de IBS/CBS sobre a locação. A regra completa fica logo abaixo.
Total recebido de aluguéis no ano. Vira contribuinte só acima de R$ 240.000.
Número de imóveis alugados. Vira contribuinte só com mais de 3.
Preencha os dois campos para ver se você se enquadra como contribuinte de IBS/CBS.
Seu resultado aparece aqui
Responda às 2 perguntas ao lado e descubra, pelos critérios da LC 214/2025, se você vira contribuinte de IBS/CBS sobre seus aluguéis.
Quem é obrigado a pagar IBS/CBS sobre aluguel?
A pessoa física só é considerada contribuinte de IBS/CBS sobre a locação se cumprir os dois critérios ao mesmo tempo (cumulativamente): receita de locação acima de R$ 240.000 por ano e mais de 3 imóveis alugados. Se faltar qualquer um dos dois, o locador fica de fora e não é contribuinte.
| Situação | Receita anual de locação | Imóveis alugados | Resultado |
|---|---|---|---|
| Pequeno locador | até R$ 240 mil | qualquer | Fora (não contribuinte) |
| Muitos imóveis, receita baixa | até R$ 240 mil | 4 ou mais | Fora (falta o critério de receita) |
| Receita alta, poucos imóveis | acima de R$ 240 mil | até 3 | Fora (falta o critério de imóveis) |
| Grande locador | acima de R$ 240 mil | 4 ou mais | Contribuinte de IBS/CBS |
Exatamente R$ 240 mil de receita ou exatamente 3 imóveis não enquadram: é preciso ultrapassar os dois limites. Limites e regras seguem a LC 214/2025 e podem ser ajustados na regulamentação.
A Reforma Tributária muda o imposto sobre o aluguel?
Sim. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são tributos sobre o consumo, criados pela Reforma Tributária (EC 132/2023) e regulamentados pela LC 214/2025. Eles incidem sobre a atividade de locação, mas com redução de 70% na alíquota, resultando em carga estimada em torno de 8,4%. A cobrança é implantada de forma gradual na transição entre 2027 e 2028, em paralelo à extinção dos tributos antigos.
IBS/CBS é o mesmo que o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não, e essa é a confusão mais comum. IBS/CBS são tributos sobre consumo; o IRPF é imposto sobre a renda. O Imposto de Renda sobre aluguel (carnê-leão, tabela de 0% a 27,5%, DARF 0190) continua existindo e não foi alterado pela Reforma. São cobranças diferentes, que podem coexistir. Para calcular o IR sobre seus aluguéis, use a calculadora de carnê-leão.
Importante: isto não é consultoria tributária
Este verificador é uma ferramenta informativa e educativa e não constitui consultoria tributária. A Reforma Tributária está em fase de regulamentação e os percentuais, limites e regras de enquadramento aqui descritos (com base na LC 214/2025) podem mudar. Confirme sempre a sua situação com um contador ou advogado tributarista antes de tomar qualquer decisão. A Pilota não se responsabiliza por decisões tomadas com base neste resultado.
Base legal: Lei Complementar nº 214/2025 (regulamentação da Reforma Tributária — EC 132/2023).
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Conhecer a PilotaO que são IBS e CBS e como afetam a locação
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são tributos sobre o consumo criados pela Reforma Tributária (EC 132/2023) e regulamentados pela Lei Complementar nº 214/2025. Eles incidem sobre a atividade de locação, mas com redução de 70% na alíquota, o que resulta em carga estimada em torno de 8,4%. São diferentes do Imposto de Renda (IRPF), que incide sobre a renda e não foi alterado pela Reforma — as duas cobranças podem coexistir. Este conteúdo é informativo e não substitui consultoria tributária: confirme a sua situação com um contador, pois percentuais e regras podem mudar na regulamentação.
Como saber se você virou contribuinte e o que fazer
Some toda a receita de aluguéis que você recebe no ano e conte quantos imóveis tem alugados. Você só vira contribuinte de IBS/CBS se as duas condições forem verdadeiras ao mesmo tempo: receita acima de R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis alugados. Se enquadrou, organize a apuração e o recolhimento com antecedência, já pensando na transição de 2027 a 2028. Em qualquer cenário, leve o resultado deste verificador ao seu contador ou advogado tributarista antes de tomar decisões — esta ferramenta é educativa, ancorada na LC 214/2025, e não constitui consultoria tributária.
Perguntas frequentes
Quem paga IBS/CBS sobre aluguel?
Apenas a pessoa física que, cumulativamente, recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis e tem mais de 3 imóveis alugados. Faltando qualquer um dos dois critérios, o locador não é contribuinte de IBS/CBS sobre a locação. Os percentuais e limites seguem a LC 214/2025 e podem mudar na regulamentação — confirme com seu contador.
A Reforma Tributária acaba com a isenção do aluguel?
Não. A locação recebeu redução de 70% na alíquota de IBS/CBS (carga estimada em torno de 8,4%), e a pessoa física só vira contribuinte se ultrapassar, ao mesmo tempo, R$ 240 mil de receita anual e 3 imóveis alugados. Além disso, o Imposto de Renda sobre aluguel (carnê-leão, DARF 0190) não foi alterado pela Reforma e continua existindo de forma independente.
Qual o limite para não pagar IBS/CBS na locação?
O locador pessoa física fica de fora do IBS/CBS enquanto não cumprir os dois critérios juntos: receita de locação acima de R$ 240 mil por ano E mais de 3 imóveis alugados. Quem recebe até R$ 240 mil por ano, ou tem até 3 imóveis, não é contribuinte — mesmo que cumpra o outro critério. Exatamente R$ 240 mil ou exatamente 3 imóveis ainda ficam de fora.
Quando começa a cobrança do IBS/CBS sobre aluguel?
A cobrança é implantada de forma gradual na transição entre 2027 e 2028, em paralelo à extinção dos tributos antigos. As regras e os percentuais de transição ainda podem ser ajustados na regulamentação da LC 214/2025 — confirme com um contador.
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Aviso: conteúdo informativo baseado na legislação vigente, sem constituir consultoria jurídica. Regras e valores podem mudar — confirme na fonte oficial e, em caso de dúvida, consulte um profissional.